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从2022年3月17日开始，美联储启动加息抗击疫情后的高通胀，累计加息超500个基点(BP)。如今，美联储最青睐的通胀指标——核心PCE同比降至2.6%(接近2%目标)，失业率从年初至今已由3.7%上升至4.3%，一度引发衰退担忧。高盛认为，美联储将在9月、11月和12月会议上连续三次各降息25BP。如果8月就业报告比7月更疲软，9月可能降息50BP。

　　随着年内LPR第三次下调，房贷利率应声而下。近两天，地方房贷利率“破3进2”逐渐成为普遍现象。值得注意的是，许多城市的商贷利率甚至突破了住房公积金利率的下限，出现了“利率倒挂”。不过，目前，已有城市上涨了在LPR基础上的加点幅度。

　　据南方+10月24日报道，广州多家银行接到通知，房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率。

　　据新京报贝壳财经10月24日报道，记者从广州多家银行获悉，加点有所回调，首套房贷利率执行不低于2.85%。而目前，首套住房公积金贷款期限5年以上，年利率也是2.85%。

　　不止广州，在江苏省南京、苏州等城市，多家银行的工作人员告诉记者，按照要求，首套房贷利率不能低于2.95%，加点从-90BP（基点）变成了-65BP。

　　广州有银行加点上调10BP

　　南京、苏州上调25BP

　　综合南方+、新京报贝壳财经报道，10月21日，最新贷款市场报价利率（LPR）公布，1年期和5年期以上LPR均下降25BP，5年期以上LPR下降至3.6%，这是今年以来LPR降幅最大的一次。各家银行纷纷调整房贷利率，部分银行报价出现商贷与公积金利率“倒挂”情况。

　　一家商业银行个贷部门负责人对南方+记者表示，该行房贷利率根据客户资质情况，定价为LPR减100BP，或LPR减95BP。在10月21日，最新贷款市场报价利率（LPR）公布前，LPR减100BP为2.85%，LPR减95BP为2.9%。但随着最新LPR报价，LPR减100BP为2.6%，LPR减95BP为2.65%，均低于2.85%的公积金贷款利率。

　　“此前的合同签订为LPR减100BP的客户，我们只能按照2.6%执行。但随后新签订的客户，只能按照不低于2.85%执行。”一家商业银行个贷经理告诉记者。

　　另据新京报贝壳财经，目前一些低利率城市率先上调了加点。

　　广州汇丰银行的工作人员告诉记者，最近，加点有一定的回调，目前首套房贷利率是LPR-74BP，为2.86%。

　　广州是利率最“卷”的城市之一，首套房贷利率通常为LPR减去75BP、85BP、90BP甚至100BP，不过主流银行是减去75BP。LPR下降之前，汇丰银行的首套房贷利率最低可以做到2.85%，减去了100BP，为广州最低。

　　招商银行广州某支行的工作人员称，目前首套房贷利率是LPR-75BP，为2.85%，LPR下降后，往上调整了10个BP。在此之前，招商银行在广州的首套房贷利率是LPR-85BP。

　　不止广州，还有江苏省的多个城市统一了首套房贷利率下限，为2.95%，在LPR下降时，这相当于上调了加点。

　　中国邮政银行南京分行相关工作人员称，按照银监会的统一要求，目前首套房贷利率最低只能做2.95%，即LPR-65BP，加点上调了，不然市场太混乱了。

　　在此之前，南京、苏州首套房贷利率是LPR-90BP。

　　苏州方面，中国银行苏州某支行的工作人员告诉记者，首套房最低执行2.95%的利率，LPR-65BP，这是银监会的统一规定。“2.95%是临界成本，没有办法再下降了，再降就是亏本生意了。”

　　招商银行苏州某支行客户经理称，现在外部规定要求，不能低于2.95%，加点从-90BP变成了-65BP。

　　另据财联社报道，多位南京的贷款者也表示接到银行通知要上涨BP。“我前两周签的贷款合同，但没有放款，之前说利率是LPR-90bp，昨天跟我打电话说新发放贷款改成LPR-65bp了。目前还在和银行协商当中。”南京的购房者吴白（化名）对记者表示。

　　此外，江苏省其余地区还有银行向记者确认，在昨日LPR调降前便收到银监会通知，表示首套房贷款利率不得低于2.95%。“确实上周收到了通知，要求银行的首套房贷款利率不得低于2.95%。这个利率不是银行自己定的，是监管统一的。”苏州某城商行的客户经理对记者表示。

　　银行反向操作导致降息效应减小

　　据财联社，“目前观察到，南京、苏州等地反向操作，即虽然LPR下调了，但其基点有所上浮了，即从-90BP调整为-60BP。这说明各地在房贷下调方面，其实已经是有所见底了。这也和近期房地产交易市场升温是有关系的。” 上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者指出。

　　此前，业内曾计算LPR下调25个基点为贷款者带来的收益，按照100万贷款本金、30年期等额本息方式计算，月供减少130多元,全部利息大约减少4.8万元。但若银行上调浮动bp，则优惠力度将有所折扣。

　　“由于近期银行贷款方面的活跃度增加，所以其并没有出现同频率的下调，反而通过相反操作低效了降息的效应。对于购房者来说，要适当关注此类信号的变化，要认识到一些信贷政策可能出现筑底的态势。”严跃进表示。

　　值得注意的是，此前南京等地就出现过LPR下降但部分银行上调bp的操作。严跃进建议各地要朝着持续宽松的导向进行，尤其是结合近期购房热情较高的情况，持续促进交易市场的创新高。

　　公积金贷款利率调整空间打开？

　　据21世纪经济报道，上海金融与发展实验室首席专家、主任曾刚表示，公积金住房贷款带有政策性支持含义，一般要比商业银行的住房按揭贷款利率要低。从过往来看，的确没见过商贷利率低于公积金住房贷款的情况。这种情况的发生，意味着公积金贷款利率调整空间也应打开。

　　据第一财经，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，从倒挂情况看，目前部分城市首套房的房贷利率为2.85%，最低可以做到2.6%。而公积金贷款利率现为2.85%。若此类政策后续推进，那么公积金贷款的“性价比”就很低了，商业贷款将比公积金贷款更为划算。

　　严跃进认为，公积金贷款利率预计还有进一步下调的可能，尤其是目前差异对比下。

　　记者注意到，2015年之前，公积金利率变动较为频繁，步入2022年以后，公积金利率仅调整了2次，其间LPR下调了6次之多。

　　展望后续LPR和房贷利率走势，麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪认为，LPR有可能维持当前水平或有小幅调整。今年5年期以上LPR已经累计下降了60个基点，达到历史最低水平。未来LPR的调整将取决于多种因素，包括经济增长情况、房地产市场状况等。各地房贷利率可能会根据LPR调整而有所下降，但具体水平还需参考当地政策和市场情况。

　　“伴随一揽子增量政策陆续推出，宏观政策在稳增长方向全面发力，LPR报价下降符合当前宏观政策的大方向。”中信证券首席经济学家明明指出，着眼于促进房地产市场止跌回稳股票配资合同，提振经济增长动能，未来LPR报价或还有一定下调空间。而各地房贷利率可能会进一步降低，具体水平将取决于LPR的调整幅度和各地政策的执行情况。

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